Vertretung der Grundstücks-GbR im Grundbuchverfahren

Nach seiner Grundsatzentscheidung (BGH, Beschl. v. 28. 4. 2011 − V ZB 194/10, NJW 2011, 1958) zu Vertretungsverhältnissen und Formerfordernissen bei der GbR im Grundstücksverkehr hatte der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung erneut Gelegenheit, sich zum Nachweis von Vertretungsverhältnissen zu äußern (BGH, Beschl. v. 13. 10. 2011 − V ZB 90/11, NZG 2012, 102). Auch hier bleibt der BGH bei einem begrüßenswert pragmatischen Ansatz, der wieder etwas mehr Rechtsklarheit schafft und insbesondere für Baugruppen und Immobilienfonds in der Rechtsform einer GbR von Bedeutung ist.

Erneut lieferte eine Entscheidung des Kammergerichts den Anlass, die vor der erwähnten Grundsatzentscheidung des BGH getroffen worden war. Eine Grundstücks-GbR hatte die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek erwirkt, die nunmehr wieder gelöscht werden sollte. Auch ein derartiger Routinevorgang konnte in den vergangenen Jahren zum juristischen Abenteuer werden, wenn – wie hier – das Grundbuchamt in Übereinstimmung mit Teilen der Rechtsprechung durch Zwischenverfügung folgendes einforderte: die Vorlage eines Nachweises des Gesellschafterbestands bei der Eintragung der Hypothek und im Antragszeitpunkt sowie über die Bevollmächtigung derGeschäftsführung in grundbuchmäßiger Form. Es ist unschwer zu erraten, dass die Unmöglichkeit bzw. der unverhältnismäßige Aufwand in diesem Fall den Rechtsstreit ausgelöst haben dürfte.

Die Lösung des Bundesgerichtshofs ist ebenso einfach wie sinnvoll: Die Zwangssicherungshypothek sei nicht nur eine Sicherungshypothek, auf die das materielle Hypothekenrecht anzuwenden ist (mit Verweis auf RGZ 78, 398), sondern bleibe eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung. Dies sei auch bei der Anwendung des § 29 GBO auf die Löschung einer Zwangssicherungshypothek zu berücksichtigen. Diese diene inhaltlich dazu, die erwirkte Vollstreckungsmaßnahme wieder rückgängig zu machen. Dass dafür strengere Anforderungen gelten sollen als für ihre Erwirkung, sei sachlich nicht zu rechtfertigen. Der Nachweis der Vertretungsverhältnisse des Gläubigers könne daher für die Löschung einer Zwangssicherungshypothek mit der vollstreckbaren Urteilsausfertigung erbracht werden, die Grundlage ihrer Eintragung war.

Für die Praxis noch interessanter als der relativ seltene Fall, dass eine GbR eine Zwangssicherungshypothek wieder zur Löschung bringen muss, ist aber das obiter dictum, wie bei Vollmachten für die Geschäftsführung im Grundbuchrecht zu verfahren ist, wenn es um deren Fortbestand geht. Diese Frage ist bei allen Grundstücksgesellschaften, Baugruppen und Immobilienfonds mit einer gewissen Gesellschafterzahl relevant.Der Nachweis des Fortbestands der Vollmacht lässt sich nur mit der Vermutung des Fortbestands einer Vollmacht nach § 172 Abs. 2 BGB führen. Diese Vermutung setzt voraus, dass der Vollmachtgeber dem Bevollmächtigten eine Ausfertigung der Vollmachtsurkunde aushändigen lässt und der Bevollmächtigte diese Ausfertigung bei Abgabe der Erklärung, bei der er den Vollmachtgeber vertreten will, vorweist. Dies – so der BGH -könne durch einen entsprechenden Vermerk in der Urkunde über die auf Grund der Vollmacht abgegebene Erklärung nachgewiesen werden (mit Verweisen auf BGHZ 102, 60 und die Senatsentscheidung vom 12. 5. 2011 – V ZB 263/10, BeckRS 2011, 16926). In der Entscheidung nicht angesprochen, aber natürlich ebenfalls möglich ist daher die gängige Praxis auf die beim beurkundenden Notar verfügbaren Originalurkunden Bezug zu nehmen (vgl.auch BGH, Urteil vom 20. 12. 1979, BGHZ 76, 79).

Im Ergebnis gibt es wieder etwas mehr Rechtsklarheit für die notarielle Umsetzung von Grundbuchvorgängen bei der Grundstücks – GbR. Auch die vorstehende Entscheidung ist in jeder Hinsicht zu begrüßen.

Ansprechpartner:
Rainer Ihde

Stand: Februar 2012